Lauksaimniecības zeme bieži tiek uztverta kā vienkāršs ilgtermiņa ieguldījums: investors iegādājas īpašumu, iznomā to un gaida zemes vērtības pieaugumu.

Praksē investīciju rezultāts veidojas daudz aktīvāk. Būtiska ir ne tikai zemes tirgus cena nākotnē, bet arī tas, kāds īpašums tiek iegādāts, kā tas tiek izmantots un kā profesionāla pārvaldība spēj palielināt tā saimniecisko un tirgus vērtību.

Baltic Terra pieejā atdeve veidojas no vairāku elementu kombinācijas: regulāriem ienākumiem no zemes izmantošanas, īpašuma vērtības attīstības un mērķtiecīgas vērtības palielināšanas visā ieguldījuma periodā.

Regulāri ienākumi no zemes izmantošanas

Viens no lauksaimniecības zemes atdeves avotiem ir nomas ienākumi.

Lauksaimniekiem noma ļauj paplašināt apsaimniekotās platības, neieguldot lielu kapitālu zemes iegādē. Savukārt zemes īpašniekam produktīvs un pieprasīts īpašums var nodrošināt regulāru naudas plūsmu.

Nomas maksa Latvijā būtiski atšķiras atkarībā no reģiona, zemes kvalitātes un konkurences starp lauksaimniekiem. Baltic Terra komandas pieredzē Latvijas vidējais nomas maksas līmenis ir ap 150 eiro par hektāru gadā, savukārt ražīgākos Zemgales reģionos nomas maksa ir ievērojami augstāka, sasniedzot pat 400-500 eiro par vienu hektāru 

Tomēr nomas ienākumus nenosaka tikai reģions.

Svarīga ir zemes kvalitāte, meliorācijas sistēmu stāvoklis, piekļuve, lauka forma un izmērs, kā arī profesionālu lauksaimnieku pieprasījums konkrētajā apkārtnē. Diviem līdzīgiem zemes gabaliem var būt būtiski atšķirīga nomas vērtība, ja vienu iespējams efektīvi apsaimniekot, bet otram nepieciešami papildu ieguldījumi.

Tāpēc stabila nomas plūsma sākas ar tāda īpašuma izvēli, kuru lauksaimnieki patiešām vēlas izmantot.

Vērtība sākas iegādes brīdī

Ilgtermiņa rezultātu būtiski ietekmē cena, par kādu zeme tiek iegādāta.

Pat kvalitatīvs īpašums var kļūt par vāju investīciju, ja par to samaksāta pārāk augsta cena. Savukārt zeme, kuras pašreizējā cena vēl neatspoguļo tās pilno potenciālu, var sniegt iespēju radīt papildu vērtību.

Baltic Terra stratēģija paredz izvērtēt ne tikai cenu par hektāru, bet arī augsni, klimatiskos apstākļus, ūdens pieejamību un īpašuma attīstības iespējas. Fonds meklē zemi, kuras produktivitāti, juridisko statusu vai praktisko izmantojamību iespējams uzlabot.

Tas nozīmē, ka atdeve nesākas brīdī, kad īpašums tiek pārdots. Tā sākas jau ar spēju atrast piemērotu zemi un pieņemt disciplinētu iegādes lēmumu.

Profesionāla pārvaldība palielina īpašuma vērtību

Ar zemes iegādi vien nepietiek.

Īpašuma vērtību iespējams palielināt, sakārtojot juridiskos jautājumus, nodalot mežu vai ēkas, uzlabojot piekļuvi, ceļus, meliorāciju un ūdens pieejamību, kā arī noslēdzot piemērotus nomas līgumus.

Baltic Terra trīs soļu stratēģija ir: iegādāties, pievienot vērtību un pārvaldīt. Daļa īpašumu tiek iznomāta lielākiem lauksaimniecības uzņēmumiem, savukārt daļu paredzēts apsaimniekot pašiem, izmantojot datus un precīzās lauksaimniecības tehnoloģijas.

Daļa īpašumu tiek iegādāti ar stratēģisku mērķi vēlāk veikt zemes maiņu ar pierobežniekiem un iegūt platības, kas robežojas ar Baltic Terra jau piederošajiem īpašumiem. Šāda konsolidācija veido lielākus, vienotākus un efektīvāk apsaimniekojamus zemes masīvus.

Šāda konsolidācija maina ne tikai zemes pašreizējos ienākumus, bet arī tās pievilcību nākamajam nomniekam vai pircējam.

Baltic Terra norāda, ka profesionālas pārvaldības rezultātā palielinās nomas ieņēmumus, kā arī straujāt notiek vērtības pieaugums. 

Anete Zilvere, Head of Strategic Partnerships
“Atdeve sākas jau īpašuma iegādes brīdī. Jo precīzāk spējam novērtēt zemes potenciālu, jo vairāk iespēju ir radīt vērtību visā turpmākajā pārvaldības periodā.”

No problemātiska īpašuma līdz likvīdam aktīvam

Baltic Terra mājaslapā aprakstīts piemērs ar īpašumu, kurā bija 40 hektāru aizaugušas zemes, 20 hektāru meža, pamesta viensēta un juridiski apgrūtinājumi.

Pēc iegādes tika sakārtoti juridiskie jautājumi, atdalīts mežs un ēkas, bet lauksaimniecības zeme iznomāta vietējam lauksaimniekam.

Ēkas, Baltic Terra investīciju modelī, var būt nelikvīda īpašuma daļa, kas iegādes brīdī netiek novērtēta kā būtisks aktīvs. Savukārt, atdalot ēkas no lauksaimniecības zemes un piedāvājot brīvajā tirgū pircējiem, Baltic Terra vienlaikus atbrīvojas no fondam nelikvīdās īpašuma daļas un rada papildu ienākumus.

Rezultātā lauksaimniecības zeme kļūst vienkāršāk pārvaldāma un iznomājama, savukārt pārējās īpašuma daļas iespējams izmantot vai realizēt atbilstoši to faktiskajam potenciālam.

Šis piemērs parāda būtisku atšķirību starp pasīvu zemes turēšanu un profesionālu aktīva pārvaldību.

Vērtība var rasties ne tikai no kopējā tirgus pieauguma, bet arī no konkrētiem lēmumiem, kas novērš īpašuma trūkumus un uzlabo tā saimniecisko pielietojumu.

Divkāršs atdeves modelis

Baltic Terra savu pieeju raksturo kā divkāršu atdeves modeli.

Pirmo daļu veido regulāri ienākumi no zemes nomas vai lauksaimnieciskās darbības. Otro –  īpašuma kapitāla vērtības attīstība, ko var veicināt pārdomāta iegāde, zemes stāvokļa uzlabošana un ilgtermiņa tirgus tendences.

Šie atdeves avoti nav automātiski.

Rezultātu ietekmē iegādes cena, īpašuma kvalitāte, vietējais pieprasījums, nepieciešamie ieguldījumi un pārvaldības lēmumi. Taču tieši šo faktoru kombinācija ļauj uz lauksaimniecības zemi skatīties nevis tikai kā uz pasīvi turētu nekustamo īpašumu, bet kā uz profesionāli pārvaldāmu, produktīvu aktīvu.

Atdeve veidojas visā ieguldījuma dzīves ciklā

Lauksaimniecības zemes investīciju atdeve nav balstīta tikai cerībā, ka zeme ar laiku kļūs dārgāka.

Tā sākas ar piemērota īpašuma atrašanu un iegādi par pamatotu cenu. Tā turpinās ar juridisko un praktisko jautājumu sakārtošanu, zemes izmantojamības uzlabošanu, piemērotu nomnieku piesaisti un profesionālu pārvaldību.

Baltic Terra pieeja apvieno regulāru naudas plūsmu ar īpašuma ilgtermiņa vērtības attīstību. Mērķis nav vienkārši iegādāties vairāk zemes, bet identificēt īpašumus, kuros pārdomāta iegāde un profesionāla pārvaldība var radīt noturīgu vērtību investoram.